سند شورایی چیست و چرا تا این اندازه اهمیت دارد؟

اگر قصد خرید یا فروش ویلا و زمین در شمال را داشته باشید، احتمالاً با عبارت "سند شورایی" مواجه شده‌اید. این عبارت به چه معناست؟ آیا سندی معتبر است؟ و مهم‌تر از همه، آیا می‌توان با آن معامله کرد؟ 

در پاسخ کوتاه باید گفت که سند شورایی، یک سند رسمی و قطعی نیست، بلکه نوعی قولنامه یا سند محلی است که تنها توسط شورای روستا یا محله مهر و امضا شده و فاقد هرگونه اعتبار قانونی در مراجع رسمی مانند اداره ثبت اسناد و املاک است.

در این مقاله، به صورت جامع توضیح می‌دهیم که سند شورایی دقیقاً چیست، چه تفاوت‌هایی با سندهای رسمی دارد و چرا خرید و فروش ملک با این نوع سند، ریسک‌های حقوقی و مالی زیادی را به همراه دارد.

به دلیل اهمیت سند شورایی در معاملات خرید و فروش ویلا در شمال یا خرید و فروش زمین در شمال، این مطلب را به طور اختصاصی در این باره صحبت می‌کنیم.

سند شورایی چیست؟

سند شورایی عموماً در مناطق روستایی و کوچک، برای زمین‌ها یا املاکی صادر می‌شود که به دلیل نداشتن نقشه رسمی دادگستری یا مشکلات ثبتی، سند رسمی ندارند. این اسناد اغلب به دلایل زیر شکل می‌گیرند:

• زمین‌های موروثی و تقسیم‌شده: گاهی اوقات زمین‌های بزرگ پس از فوت مالک، بین وراث تقسیم می‌شود و هر یک از آن‌ها سهم خود را به صورت غیررسمی می‌فروشند.

• املاک فاقد سابقه ثبتی: برخی زمین‌ها هرگز در اداره ثبت اسناد ثبت نشده‌اند و به صورت محلی و با تأیید شورای روستا یا محله معامله می‌شوند.

• سازه‌های غیرمجاز: گاهی اوقات ساخت‌وسازهایی که مجوز رسمی ندارند، با همین سندهای شورایی معامله می‌شوند.

در این نوع معاملات، خریدار و فروشنده یک قولنامه تنظیم می‌کنند که اطلاعات ملک و هویت طرفین در آن ذکر شده است. سپس رئیس شورای محلی، این قولنامه را مهر و امضا می‌کند تا به آن اعتبار محلی ببخشد.

تفاوت سند شورایی با سندهای رسمی و قولنامه‌ای چیست؟

برای درک بهتر، بهتر است این سه نوع سند را با هم مقایسه کنیم.

مشکلات سند شورایی چیست؟

معامله با سند شورایی، شما را در معرض چندین ریسک جدی قرار می‌دهد که می‌تواند سرمایه شما را به خطر بیندازد. در ادامه به مهم‌ترین آن‌ها می‌پردازیم:

۱. عدم اعتبار حقوقی و قانونی 

سند شورایی هیچ‌گونه رسمیتی در محاکم قضایی یا مراجع دولتی ندارد. در صورت بروز هرگونه مشکل (مثلاً پیدا شدن مدعی جدید برای ملک)، به هیچ عنوان نمی‌توانید با استناد به این سند از حق خود دفاع کنید.

۲. عدم مشخص بودن مالکیت 

در سند شورایی هرگز به صورت رسمی مشخص نمی‌شود که ملک اوقافی است، ورثه‌ای است یا چند شریک دارد. تصور کنید ویلایی را با سند شورایی می‌خرید و پس از مدتی متوجه می‌شوید چندین ورثه دیگر دارد که با فروش ملک موافق نبوده‌اند. در این حالت، پول و زمان شما کاملاً هدر رفته است.

۳. مشکلات کاربری زمین 

سند شورایی نوع کاربری زمین (کشاورزی، مسکونی، تجاری) را مشخص نمی‌کند. ممکن است شما زمینی را برای ساخت ویلا بخرید، اما پس از شروع ساخت‌وساز، مشخص شود که کاربری آن کشاورزی است و شهرداری دستور به تخریب پروژه و پرداخت جریمه سنگین بدهد.

۴. عدم امکان دریافت وام و تسهیلات 

بانک‌ها برای اعطای وام مسکن و تسهیلات، حتماً سند رسمی ملک را به عنوان وثیقه قبول می‌کنند. بنابراین، اگر قصد دارید برای خرید ویلا یا ساخت‌وساز وام بگیرید، سند شورایی به کار شما نمی‌آید.

اعتبار سند شورایی ویلا برای معاملات خرید و فروش ملک

با توجه به تمام مواردیکه در بالا به آن اشاره کردیم، اعتبار سند شورایی ویلا، یا زمین برای خرید و فروش بسیار بسیار کمتر از اسناد رسمی و قطعی است. اگر هدف شما از خرید زمین، کشاورزی و کسب و کار است و زمین، سند شورایی دارد، قبل از آغاز به کار از اداره کشاورزی یا شهرداری استعلام بگیرید.

اگرچه در تبدیل سند شورایی به سند رسمی، هزینه‌هایی از شما دریافت می‌شود و به مدت زمان بیشتری نیاز دارید، اما این در نهایت، به نفع شما خواهد بود؛ چرا که ملکی را که خریداری کرده‌اید در آینده برای شما بازدهی بیشتری خواهد داشت.

اگرچه هنگام معاملات خرید و فروش املاک در شمال توسط سند شورایی، سریعتر می‌توانید معامله را به پایان برسانید؛ اما به دلیل وجود مشکلاتی در آینده پیشنهاد می کنیم جداً از این کار خودداری کنید و یا با احتیاط بیشتری به جلو بروید.

بهترین راهکار برای تبدیل سند شورایی به قطعی چیست؟

اگر فروشنده هستید و ملک شما سند شورایی دارد، برای افزایش اعتبار و ارزش آن، بهتر است قبل از فروش برای تبدیل آن به سند رسمی اقدام کنید. اگر هم خریدار هستید، حتماً از فروشنده بخواهید این کار را انجام دهد.

برای تبدیل سند شورایی به سند قطعی، باید مراحل زیر را طی کنید:

1. مراجعه به اداره ثبت اسناد: ابتدا به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه مراجعه کرده و درخواست خود را برای "صدور سند تک‌برگ" ثبت کنید.

2. ارائه مدارک: تمامی مدارک هویتی (شناسنامه و کارت ملی)، قولنامه و سند شورایی و هرگونه مدرک دیگری که مالکیت شما را تأیید می‌کند، به همراه داشته باشید.

3. بررسی توسط کارشناسان: کارشناسان اداره ثبت، وضعیت ملک را از نظر سابقه ثبتی، کاربری زمین، عدم وجود اوقافی بودن و… بررسی می‌کنند.

4. تایید نهایی: در صورت تأیید تمام مراحل، سند تک‌برگ به نام شما صادر می‌شود.

نکته مهم: این فرآیند ممکن است زمان‌بر و پیچیده باشد، به خصوص اگر ملک دارای مشکلات حقوقی باشد. در برخی موارد، به دلیل مشکلات قانونی، ممکن است تبدیل سند شورایی به قطعی امکان‌پذیر نباشد.

*در مقاله این تخصصی برای شما توضیح داده‌ایم که چگونه برای استعلام سند ملکی اقدام کنید و به چه اسناد و مدارکی نیاز دارید. راهنمای کامل این مراحل را در مطلب "روش استعلام املاک برای خرید ویلای شمال" بخوانید.

سخن پایانی

اگرچه معاملات خرید و فروش ویلا یا زمین در شمال با اسناد شورایی، سریعتر و بدون هزینه‌های جانبی است، اما به دلیل این که قطعی و رسمی نیست، با شک و مشکلاتی همراه است. 

پیشنهاد می‌کنیم ابتدا از اعتبار از سند ملک اطمینان حاصل کنید و چنانچه در این مورد سوالاتی داشتید یا می‌خواهید سند شورایی را به سند قطعی تبدیل کنید اما راهکار آن را نمی‌دانید، حتماً با افراد باتجربه یا یک مشاور املاک گفتگو کنید. کارشناسان اول خونه شما را در این زمینه از هر جهت راهنمایی می‌کنند.

منبع: اول خونه