هنگام خرید و فروش املاک، به‌ویژه ویلا در شمال، حتماً با دو اصطلاح مبایعه‌نامه و قولنامه مواجه شده‌اید. شاید در نگاه اول شبیه به نظر برسند، اما تفاوت‌های حقوقی و کاربردی مهمی بین این دو سند وجود دارد که شناخت آن‌ها برای هر خریدار و فروشنده‌ای ضروری است.

به زبان ساده، مبایعه‌نامه سندی است که به معنای قطعی شدن فروش و انتقال مالکیت است (حتی قبل از تنظیم سند رسمی)، در حالی که قولنامه بیشتر یک تعهد اولیه برای انجام معامله در آینده است و به معنای انتقال مالکیت نیست. در این مقاله قصد داریم به طور کامل و با زبانی ساده، به بررسی این تفاوت‌ها، کاربردها و نکات مهم هر یک بپردازیم تا شما با اطمینان خاطر معامله کنید.

معنای مبایعه نامه

تفاوتی نمی‌کند که شما قرار است برای خرید ویلا در شمال اقدام کنید یا اینکه در امر ساخت و ساز ویلا در شما فعالیت داشته باشید به هر حال در هر دو مورد قطعاً با مبایعه نامه سروکار خواهید داشت.

مبایعه نامه در واقع سندی است که در آن خریدار و فروشنده با هم برای خرید مال، توافق می‌کنند و در زمان تحویل دادن مال از جانب فروشنده و تحویل گرفتن آن از جانب خریدار، تعهداتی را هر دو طرف متقبل می‌شوند. درست است که مبایعه نامه بیشتر برای املاک به کار می‌رود، اما ممکن است مال، چیزی غیر از ملک باشد به همین دلیل در تعریف مبایعه نامه از واژه مال استفاده می‌شود.

تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی

لازم است بدانید که مبایعه نامه یک سند عادی بوده و با سند رسمی کاملاً متفاوت است. سند رسمی سندی است که لازم است در دفاتر اسناد، برحسب اصول قانونی و توسط ماموران رسمی تنظیم گردد.

اما در مورد مبایعه نامه نیاز به این رسمیت‌ها نخواهد بود. به این معنا که قبل از صادر شدن سند رسمی، مبایعه نامهبه منظور حفظ حقوق طرفین، تنظیم می‌گردد. برای مثال در امر ساخت و ساز ویلا در شمال اگر شما بخواهید ویلایی را پیش خرید نمایید، هنوز بنا آماده برای صادر کردن سند نیست اما باید از طریقی، هم خریدار و فروشنده از مالکیت این ساختمان اطمینان داشته باشند.

ممکن است فروشنده این ویلا را به چند نفر بفروشد و یا اینکه خریدار، در اواسط کار بخواهد ویلا را به فردی دیگر واگذار نماید. وجود مبایعه نامه تعیین کننده مالکیت بنا بوده و در صورتیکه مشکلی در حین کار پیش بیاید، می‌توان از طریق دادگاه اقدام کنید.

نحوه تنظیم مبایعه نامه

در تنظیم مبایعه‌نامه، خریدار و فروشنده تعهداتی را قبول می‌کنند تا زمانی که سند رسمی ملک (چه در زمان خرید ویلا در شمال و چه در زمینه ساخت و ساز ویلا که تا صادر شدن سند زمان‌بر است) آماده شود، مدرک قانونی در دست طرفین باشد:

تعهدات فروشنده در مبایعه‌نامه

• دریافت وجه: فروشنده حق دارد مطمئن شود تا زمان تنظیم سند رسمی، خریدار بخش عمده‌ای از هزینه را پرداخت کرده و تنها بخش کوچکی از آن در زمان موعود دریافت می‌شود. معمولاً لازم است نزدیک به سه چهارم از مبلغ ملک توسط خریدار به فروشنده پرداخت شود تا اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی صورت گیرد. در زمان صادر نمودن سند رسمی، مابقی وجه باقی‌مانده به صورت نقدی یا از طریق چک دریافت می‌شود.

• شرط فسخ چک: فروشنده می‌تواند در مبایعه‌نامه ذکر کند که اگر هر کدام از چک‌ها در موعد مقرر به وجه نقد تبدیل نشدند، معامله فسخ گردد.

تعهدات خریدار در مبایعه‌نامه

• حضور در دفترخانه: فروشنده باید تعهد دهد اگر در زمان مراجعه به دفترخانه برای تدوین سند رسمی در محل حضور نداشته باشد، مبلغی را به عنوان وجه التزام به خریدار پرداخت کند.

• فسخ در صورت تخلف فروشنده: خریدار می‌تواند در مبایعه‌نامه ذکر کند در صورتی که در هر مرحله از فرآیند ساخت و ساز ویلا در شمال و یا در زمان صدور سند رسمی مشخص شود که این ملک به فروشنده تعلق نداشته و فروش آن غیرقانونی است، قرارداد را فسخ نماید.

معنی قولنامه

اما در بحث خرید و فروش هر نوع مال به ویژه فروش املاک، نوع دیگری از قراردادها که بین طرفین منعقد می‌شود، قولنامه است. فرض کنیم که شما تصمیم به خرید ویلا در شمال دارید اما تا چند روز آینده نمی‌توانید اولین مبلغ تعیین شده توسط فروشنده را پرداخت کنید در این صورت قولنامه‌ای میان شما تنظیم می‌شود.

در واقع در این قرارداد، قول‌هایی بین شما و فروشنده رد و بدل می‌شود. برای مثال فروشنده قول می‌دهد که به شما فرصت دهد تا مبلغ اولیه را در زمان مقرر پرداخت نموده و در این فاصله، مال را به کسی دیگر نفروشد.

تنظیم قولنامه در امر ساخت و ساز ویلا در شمال بسیار رایج است. شما یک ویلا را پیش خرید می‌کنید اما از پیمانکار کمی فرصت برای اماده کردن پول درخواست می‌کنید. باید مطمئن شوید در این مدت، فروشنده مشتری جدید برای ملک خود پیدا نمی‌کند و بر سر قول خود خواهد ماند.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه

یکی از سوالات رایج کاربران، تفاوت بین مبایعه‌نامه و قولنامه است. هرچند ممکن است در نگاه اول شبیه به نظر بیایند، اما تفاوت‌های عملی و آثار حقوقی مهمی بین این دو وجود دارد. جدول زیر به وضوح این تفاوت‌ها را نشان می‌دهد:
 

نکات لازم جهت تنظیم قولنامه و مبایعه نامه

اگر با فروشنده به توافق رسیدید که برای خرید ویلا در شمال قولنامه و یا مبایعه نامه‌ای تنظیم شود، نکات زیر را مد نظر داشته باشید:

1- قرارداد کاملاً قانونی باشد

در تنظیم قولنامه و یا مبایعه نامه حتماً محکم کاری کنید. به این معنا که تعهدات طرفین حتما براساس قوانین کشوری در قرارداد لحاظ گردد تا در زمان تنظیم سند رسمی ملک، مشکلی بروز نکند.

2- از وجود ملک، اطمینان حاصل کنید

برای خرید ویلا در شمال تا زمانیکه خودتان به شخصه مراجعه نکرده و از وجود ویلا مطمئن نشده اید، اقدام به امضای مبایعه نامه و قولنامه نکنید. البته رویت ویلا به تنهایی کافی نیست. بلکه اسناد و مدارک را نیز به دقت کنترل کرده و از مالکیت آن اطمینان حاصل کنید.

3- نحوه پرداخت وجه مشخص گردد

کمتر کسی می‌تواند هزینه ملک خریداری شده را نقدا و یکجا پرداخت کید. قطعاً شما نیز از جمله افرادی هستید که تنها به صورت اقساطی قادر به خرید ویلا در شمال خواهید بود.

اما برای اینکه بعدا در روند پرداخت هزینه‌ها مشکلی بروز نکرده و فروشنده نخواهد پیش از موعد از شما درخواست پول کند، حتماً تاریخ قسط‌ها در مبایعه نامه مشخص شود. در مورد قولنامه نیز تعیین کنید اولین هزینه پرداختی در چه تاریخ و به چه میزان پرداخت شود.

4- موارد استثنا را در قرارداد ذکر کنید

همانگونه که قبلاً بیان کردیم مبایعه نامه نوعی از قرارداد است که در امر ساخت و ساز ویلا در شما بیشتر کاربرد دارد. شما یک ویلا را پیش خرید می‌کنید و موظف هستید تا زمان آماده شدن ساختمان و تحویل سند، سه چهارم مبلغ را پرداخت کنید.

اگر خریدار در پرداخت مبالغ در تاریخ‌های تنظیم شده کوتاهی کند، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد بنا را به موقع آماده و تحویل دهد، لازم است مبلغی را به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت کند.

5- قرارداد ملک باید دارای شاهد باشد

تفاوتی ندارد که خرید ویلا در شمال را از طریق مبایعه نامه انجام می‌دهید و یا در ابتدا به سراغ قولنامه می‌روید. در هر صورت به جز شما و فروشنده، باید نفر سومی به عنوان شاهد این قرارداد را امضا کند که معمولاً صاحبان بنگاه‌های معاملاتی اینکار را انجام خواهند داد. این شاهد در صورت بروز مشکل، به صورت بی‌طرف در دادگاه شهادت خواهد داد.

چرا در زمان خرید ویلا و زمین بایستی مبایعه نامه یا قولنامه تنظیم کنیم؟

در زمان معامله ویلا و خرید زمین در شمال، اگر همه چیز آماده باشد، می‌توان ملک را در همان روز به نام خریدار زد. اما در اکثر موارد، فروشنده و خریدار نیاز به زمان دارند تا مدارک خود را آماده کنند. در این زمان، برای جلوگیری از فروش ملک به شخص دیگر، قرارداد موقتی تنظیم می‌شود. این قرارداد مانند یک سپر محافظ است که از ملک در برابر فروش غیرقانونی محافظت می‌کند. در این قرارداد، فروشنده و خریدار تعهد می‌کنند که در تاریخ مشخص شده، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و سند رسمی را انتقال دهند.

مبایعه نامه یا قولنامه در زمان معامله ویلا در شمال یا زمین به عنوان سندی رسمی است که توافقات طرفین معامله را به صورت کتبی ثبت می کند و در صورت بروز اختلاف، می تواند به عنوان مدرک معتبر در دادگاه ارائه شود. از سوی دیگر تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه می تواند حقوق هر یک از طرفین را تضمین کند. بنابراین، توصیه می شود که در زمان معامله ویلای یا زمین، حتما مبایعه نامه یا قولنامه تنظیم کنید تا از حقوق خود محافظت و از بروز اختلاف بین طرفین معامله جلوگیری کنید.

در قرارداد خرید و فروش ویلا یا زمین چه مواردی بایستی ذکر شود؟

تنظیم قرارداد توسط یک وکیل یا مشاور حقوقی می‌تواند به شما کمک کند تا از حقوق خود در معامله آگاه باشید و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.
در قرارداد خرید و فروش ویلا یا زمین، باید موارد زیر به صورت دقیق و واضح ذکر شود:

• مشخصات طرفین معامله، از جمله نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تلفن

• مشخصات ملک، از جمله نوع ملک، آدرس، متراژ، کاربری، شماره پلاک، و سایر اطلاعات مربوطه

• تعهدات طرفین معامله، از جمله تعهد فروشنده به تحویل ملک و تعهد خریدار به پرداخت ثمن معامله

• قیمت ملک و نحوه پرداخت آن

• سایر موارد توافقی طرفین

مبایعه‌نامه خرید و فروش ویلا

مبایعه‌نامه قراردادی است که به موجب آن، فروشنده، مالکیت یک ملک (ویلا) را به خریدار می‌فروشد و خریدار نیز بهای آن را به فروشنده می‌پردازد. مبایعه‌نامه باید به‌صورت مکتوب و در حضور دو نفر شاهد تنظیم شود.

مشخصات طرفین قرارداد

در مبایعه‌نامه، باید مشخصات کامل طرفین قرارداد، یعنی خریدار و فروشنده، ذکر شود. این مشخصات شامل نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، شماره تلفن، آدرس و کد پستی است.

موضوع قرارداد

موضوع قرارداد در این مورد، خرید و فروش یک ویلا است. بنابراین باید مشخصات کامل ویلا، مانند آدرس، متراژ، تعداد اتاق‌ها، امکانات و...، در مبایعه‌نامه ذکر شود.

قیمت قرارداد

قیمت قرارداد، مبلغی است که خریدار باید به فروشنده بپردازد. این مبلغ باید به‌صورت دقیق در مبایعه‌نامه ذکر شود.

شرایط پرداخت

شرایط پرداخت، نحوه و زمان پرداخت مبلغ قرارداد را مشخص می‌کند. این شرایط می‌تواند به‌صورت نقدی، اقساطی یا ترکیبی از این دو باشد.

تاریخ تحویل

تاریخ تحویل، تاریخ انتقال مالکیت ویلا از فروشنده به خریدار است. این تاریخ باید در مبایعه‌نامه ذکر شود.

شرایط فسخ قرارداد

شرایط فسخ قرارداد، شرایطی است که در صورت وقوع آن، هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.

شرایط فسخ قرارداد می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• عدم پرداخت مبلغ قرارداد توسط خریدار در موعد مقرر

• عدم تحویل ویلا توسط فروشنده در موعد مقرر

• وجود عیب یا نقص در ویلا

• بروز حوادث غیرمترقبه

• سایر شرایط

سایر شرایط، شرایطی است که طرفین قرارداد توافق می‌کنند در مبایعه‌نامه ذکر شود.

این شرایط می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• حق فسخ قرارداد برای هر یک از طرفین

• تعهدات طرفین پس از امضای قرارداد

• امضای طرفین

در پایان مبایعه‌نامه، باید طرفین قرارداد آن را امضاء کنند. امضای طرفین، نشان‌دهنده رضایت آنها از شرایط قرارداد است. خریداران باید قبل از امضای مبایعه‌نامه، تمام شرایط قرارداد را به‌دقت مطالعه کنند و از صحت و سقم آنها اطمینان حاصل کنند. فروشندگان باید قبل از امضای مبایعه‌نامه، تمام مدارک مربوط به ملک (ویلا) را در اختیار خریدار قرار دهند. خریداران و فروشندگان باید در هنگام امضای مبایعه‌نامه، هوشیار باشند و از امضای قرارداد بدون مطالعه دقیق آن خودداری کنند.

سخن آخر

درک صحیح تفاوت بین مبایعه‌نامه و قولنامه از اهمیت بالایی برخوردار است، چرا که این دو سند، آثار حقوقی متفاوتی را به همراه دارند. با شناخت کامل جزئیات و نکات کلیدی هر یک، می‌توانید با آگاهی و اطمینان بیشتری وارد معاملات ملکی شوید و از حقوق خود به بهترین شکل ممکن محافظت کنید. همیشه توصیه می‌شود قبل از هرگونه امضا، اطلاعات خود را تکمیل کرده و در صورت نیاز، از مشاوران حقوقی متخصص در این زمینه کمک بگیرید.

منبع: اول خونه